Odhad domu a jeho ceny je s přicházejícími novými technologiemi a moderními trendy ze zahraničí stále náročnější. Dostupné technologie výstavby, neustále se vyvíjející nové stavební materiály a jejich vlastnosti kladou zvýšené nároky na odborné znalosti pro správné stanovení ceny domu. Pro jakou technologii výstavby se rozhodnout? Jaké jsou hlavní výhody a nevýhody? A jaký dopad má volba stavební technologie na tržní cenu nemovitosti?
Co vše při rozhodování o technologii výstavby rodinného domu zvážit
Zkuste si představit stejně veliké rodinné domy z pohledu zastavěné nebo obytné plochy, postavené ve stejné ulici. Jeden je postaven tradiční technologií zděné stavby z cihel, druhý je dřevostavba se sendvičovou technologií a třetí jako základ stavby využije vyřazené lodní kontejnery. Vliv na odhad ceny domu bude zásadní.
„Do ceny se však nepromítne jen použitá technologie a vstupní investice, ale i životnost stavby, izolační vlastnosti, náklady na údržbu a mnoho dalších faktorů,“ upozorňuje Jakub Zámiš, realitní odborník z on-line kalkulačky Odhad-zdarma.cz, která se používá po bezplatný on-line odhad tržní hodnoty nemovitostí. Co vše je při volbě technologie výstavby rodinného domu potřeba zvážit:
1. Samozřejmě rozpočet. Bude vždy jedním z hlavních rozhodovacích kritérií a také má zásadní vliv na tržní hodnotu.
2. Lokalita. Ne každá technologie se hodí do každé lokality. Přestože klimatické podmínky České republiky jsou víceméně vyrovnané, některé materiály a technologie se například nehodí pro výstavbu v oblastech s rizikem záplav a přívalové vody (typicky pórobetonové tvárnice, ale i vybrané dřevostavby). Na pozoru buďte u zahraničních dodavatelů. Technologie výstavby vhodná pro středomořské lokality nemusí našemu prostředí vyhovovat. U zahraničních dodavatelů myslete i na cenu dopravy, kurzové rozdíly (u milionových investic už je i menší pohyb kurzu znát) a také formální ošetření transakce (smluvní zajištění a rozdílná právní úprava v cizí zemi může způsobit nepříjemnosti).
3. Náročnost a délka výstavby. Obvykle nejjednodušší a nejrychlejší je stavba rodinného domu z větších prefabrikovaných celků, které se na místě stavby smontují do podoby hrubé stavby doslova za několik dnů nebo dokonce hodin. O něco delší a náročnější je vždy výstavba z tzv. „kusových prvků”, ať už jde o cihly nebo tvárnice. Některé materiály vyžadují určité technologické časové prostory pro vysychání a stabilizaci konstrukce. Zásadní vliv na celkový čas výstavby má také rozhodnutí, zda bude rodinný dům stavěn svépomocí nebo tzv. „na klíč”, případně kombinací vlastní práce a subdodávek od firem.
4. Výběr zdiva. Základní stavební materiál je rozhodující pro zvolenou technologii výstavby. Vedle jeho ceny je důležitá také nasákavost, životnost, schopnost tepelné izolace, odolnost v tahu a tlaku nebo akumulace tepla. Některé rodinné domy (například vybrané dřevostavby) díky použitým materiálům rychle vytopíte, ale při větrání rychle chladnou. Každý materiál má své klady i zápory.
5. Provozní náklady. S výběrem technologie a zdiva souvisí i rozhodování, jak bude dům vytápěn a odvětráván. Jak bude řešen odvod přebytečných par a případná klimatizace. To vše se promítne i do rozpočtu na provoz. Myslete i na to, že v domě chcete žít obvykle celý život a vaše potřeby, finanční možnosti a síly na případnou údržbu se budou v čase měnit.
Nejčastější technologie výstavby a jejich (ne)výhody
Zděný dům z cihel
Stále nejčastější způsob výstavby u nás. Dnes už ale není cihla jako cihla. Tradiční materiál prošel vývojem a existují i vysoce moderní technologie cihlové výstavby umožňující suché zdění.
Výhody: životnost, nosnost, vysoká akumulace tepla ve zdivu, vysoká zvuková izolace, tradice.
Nevýhody: pracnost, délka výstavby, nízký tepelný odpor a nutnost dodatečné tepelné izolace, při mokrém zdění je potřeba nechat stavbu tzv. „vymrznout”, v případě použití malty nebo lepidel nelze stavět v mrazech.
Dům z pórobetonových tvárnic
Tento materiál je velmi podobný cihlovému domu. Jak vlastnostmi, tak způsobem výstavby.
Výhody: lepší izolační a tepelné vlastnosti, tvárnice jsou výrazně lehčí díky vysokému obsahu vzduchových bublin, nižší cena a snadné opracování.
Nevýhody: nižší nosnost – vhodné pro domy s nízkým počtem podlaží, nižší akumulace tepla a horší izolace zvuku, tvárnice díky své struktuře snadno nasakují vodu – proto se nehodí do lokalit s rizikem kontaktu s vodou (záplavové zóny).
Dřevostavby
Tyto domy jsou z převážné části postaveny ze dřeva. Dřevo je přírodní materiál a získává si tak při výstavbě domu stále více příznivců. I u dřevostaveb existuje na trhu více možností v použitých technologiích. Od tradiční tesařské práce a masivní stavby z kulatin až po sendvičové, panelové a rámové dřevostavby. U těch pak dochází buď k výrobě celých hotových dílů mimo místo stavby nebo se stavba skládá na místě z menších modulových a konstrukčních prvků, které se na stavbě jednoduše smontují.
Výhody: přírodní materiál, rychlost výstavby, výborné izolační vlastnosti, stavět lze i v zimě, snadná likvidace stavby.
Nevýhody: kratší životnost, nízká zvuková izolace, nízká akumulace tepla ve stěnách, rizika spojená s nekvalitním materiálem – dřevo, které není správně ošetřeno, vysušeno a není homogenní, rizikem je i promoknutí stavby v průběhu výstavby.
Odhad ceny domu s sebou přináší výzvy v podobě zohlednění celé řady faktorů. Vedle těch samozřejmých, jako jsou lokalita, stáří, velikost, právní vady, stavebně-technický stav, se s přibývajícími možnostmi výstavby objevují také faktory, které běžný člověk odborně posoudit nedokáže. Ať už se rozhodujete o způsobu výstavby nového domu, nebo vybíráte z nabídek domů ten pravý pro vás, přizvěte ke svým rozhodnutím odborníky.
